Als mensen hun huis willen verkopen, denken ze meestal aan een nieuw likje verf en nieuwe kastgrepen. Maar dit is wat er gebeurt als een taxateur langskomt: er wordt een checklist met veiligheidsmaatregelen opgesteld, en als die er niet zijn, zullen potentiële kopers hun bod verlagen nog voordat de verkoper de kans krijgt om uit te leggen waarom, ervan uitgaande dat de verkoper gewoon gierig is.
Foto van Pexels
Dit komt doordat veiligheidsverbeteringen niet gelijkstaan aan het voldoen aan de bouwvoorschriften, maar eerder aan het laten zien aan kopers dat de huiseigenaar/ontwikkelaar respect heeft getoond voor het pand. In een tijdperk waarin mensen zich vaak zorgen maken over verborgen kosten, kunnen de juiste veiligheidsmaatregelen het verschil maken tussen een snelle verkoop en maandenlang onderhandelen.
Welke alarmen worden er daadwerkelijk gecontroleerd tijdens veiligheidsinspecties?
Bij elke enquête worden veiligheidsvoorzieningen beoordeeld. Rookmelders zijn het meest voor de hand liggend. De meeste mensen hebben er wel eentje ergens in huis. Maar de koolmonoxidemelder is er een waar mensen vaak over twijfelen, vooral als er gasapparaten aanwezig zijn.
Te veel huizen hebben koolmonoxidemelders – of helemaal geen – en veel te veel hebben melders waarvan de keuring is verlopen. Een koper ziet dit tijdens de bouwkundige keuring en begint zich af te vragen wat er nog meer mis is gegaan met de bouw en het onderhoud. Het is niet altijd de meest accurate beoordeling, maar het beïnvloedt wel het bod.
Als er een gasboiler, gaskachel of zelfs alleen een gaskookplaat in hun woning aanwezig is, moeten ze over de juiste koolmonoxidebeveiliging beschikken. Kopers zijn zich ervan bewust dat dit nu een vereiste is en niet optioneel. Ze weten dat de regelgeving ten goede is veranderd. Een kwalitatief apparaat zoals de FireAngel koolmonoxidemelders zorgt ervoor dat een taxateur minder hoeft te controleren – en dat dit de verkoopprijs niet drukt.
Hetzelfde geldt voor de plaatsing. Een inspecteur zal opmerken of spullen lukraak zijn neergezet en zelden op de juiste plek staan voor optimaal gebruik. Koolmonoxidemelders horen in ruimtes met brandstofgestookte apparaten. Rookmelders moeten de vloeren en slaapruimtes adequaat bestrijken. Als iemand zijn spullen netjes bij elkaar heeft voor de veiligheid, in plaats van ze de avond voor een bezichtiging nog snel ergens neer te zetten, maakt dat een verschil.
Waarom papierwerk een grotere impact heeft dan verwacht
Waar verkopers vaak de mist in gaan, is het documenteren van zaken. Een huis kan vol zitten met allerlei alarmsystemen, maar als er geen bewijs is van installatie of uitbreiding binnen hun budget, worden kopers al snel achterdochtig.
Dit geldt voor het bewaren van bonnen. Dit geldt voor het bewaren van handleidingen. Dit geldt voor het hebben van een eenvoudige map met documentatie van installatiedata of eventuele tests die tussendoor zijn uitgevoerd. Wanneer de advocaten van kopers komen vragen naar de naleving van de veiligheidsvoorschriften – en dat zullen ze – wil een koper iets tastbaars in plaats van vage verzoeken om geruststelling.
Volgens makelaars versnelt dit het verkoopproces aanzienlijk. Niemand hoeft meer contact op te nemen met anderen over wanneer iets voor het laatst is gecontroleerd of of het alarmsysteem nog werkt – dat staat al zwart op wit in de documenten.
Het elektriciteitscertificaat dat kopers daadwerkelijk willen
Sinds 2020 zijn verhuurders verplicht een keuringsrapport van de elektrische installatie te overleggen bij het verhuren van een woning. Huiseigenaren die een eigen huis kopen, hoeven dit niet te doen, maar wat er vaak gebeurt, is dat ze er toch om vragen.
Een EICR-certificaat kost tussen de £150 en £300, afhankelijk van de grootte van de woning. Het is vijf jaar geldig en als er recent werkzaamheden zijn uitgevoerd, is het niet nodig om te wachten met het verkrijgen van een certificaat voordat u de woning te koop aanbiedt. Het kan potentiële kopers in de tussentijd juist helpen, omdat ze dit zien als een voorzorgsmaatregel die ze later niet als een probleem willen ervaren.
Een EICR-rapport bevestigt dat de meterkast (zekeringkast) is gecontroleerd, dat de aarding/potentiaalvereffening is getest en dat eventuele gevaarlijke circuits in kaart zijn gebracht. Niemand wil dat gevaarlijke bevindingen tegen hem of haar worden gebruikt. De meeste mensen denken hier niet aan, maar een inspecteur van de koper zal adviseren om dit te laten controleren als er geen recent rapport beschikbaar is – wat alleen maar weken toevoegt aan een toch al langdurig proces.
Welke veranderingen in veiligheid zullen daadwerkelijk van invloed zijn op de gemoedsrust?
Brandwerende deuren (ja, meervoud) in een ouder pand zijn iets waar taxateurs tegenwoordig vaker op letten dan vroeger. Als er een deur is tussen de keuken en de hal of tussen verdiepingen, willen kopers er zeker van zijn dat deze daadwerkelijk voorkomt dat brand zich verspreidt, in plaats van dat het slechts een mooie deur is.
Niet elke deur hoeft vervangen te worden, maar als er brandwerende deuren zijn geplaatst (wat vaak voorkomt in gerenoveerde historische panden), moeten deze voorzien zijn van goede afdichtingen en deursluiters die ook daadwerkelijk werken. Een brandwerende deur die openstaat of waarvan de afdichtingen loslaten, is waardeloos – en inspecteurs zullen dit gebrek aan veiligheidsvoorschriften opmerken.
Tegenwoordig is de koppeling van koolmonoxide- en rookmelders het meest gangbaar: als één melder afgaat, gaan alle melders in huis af. Het is niet verplicht voor de meeste woningen, maar het is wel een functie die wijst op degelijke upgrades in plaats van routinematig onderhoud.
Wat je beter niet kunt upgraden
Er zijn manieren om de veiligheid te verbeteren zonder potentiële kopers van gedachten te doen veranderen. Een alarmsysteem is daarvan het belangrijkste; tenzij het een dure woning betreft in een buurt met een hoog veiligheidsrisico, geven kopers er de voorkeur aan om zelf te bepalen of ze een systeem willen of niet. Het geeft verkopers het gevoel dat ze een passief-agressieve houding aannemen in een gebied waar criminaliteit mogelijk meer voorkomt – maar dat is het enige punt waar het relevant zou moeten zijn, niet wat er in de woning zelf gebeurt.
Hetzelfde geldt voor overdreven gecompliceerde slimme beveiligingsfuncties; kopers zien ze vaak als complicaties die ze moeten leren gebruiken of oplossen – zelfs als het een uitstekend systeem is – of raken gefrustreerd als niet-technisch onderlegde personen die nog nooit eerder met beveiligingsmaatregelen zonder slimme functies te maken hebben gehad.
De upgrades die qua timing het meest zinvol zijn
Veiligheidsupgrades zijn zinvol vlak voor de verkoop, maar er is zoveel tussenliggende periodes waarin het te vroeg of te laat is. Te vroeg betekent dat de accu's vervangen moeten worden of dat alles opnieuw getest moet worden vóór de bezichtigingen; te laat betekent dat er geen papierwerk meer is wanneer potentiële kopers vanaf dag één massaal opduiken.
Ongeveer twee maanden voor de aanbieding is doorgaans het optimale moment; het geeft voldoende tijd om certificaten op te stellen, documentatie te archiveren en ervoor te zorgen dat alles voor de verandering eens goed geregeld is.
Regelmatige updates laten eventuele problemen direct zien en geven verkopers de tijd om zich vertrouwd te maken met de voortgang. Zo kunnen ze tijdens bezichtigingen op een natuurlijke manier informatie verstrekken, in plaats van vlak voor de verkoop nog snel te moeten zoeken waar ze hun spullen hebben neergelegd.
De realiteit is dat kopers voorzichtiger zijn dan ooit tevoren; ze zoeken naar redenen om niet te kopen en erger nog, ze vinden die gemakkelijk als er geen veiligheidsmaatregelen zijn getroffen, tenzij deze redelijk zijn uitgevoerd en goed gedocumenteerd. Het voldoet niet alleen aan de voorschriften, maar getuigt ook van verantwoord eigenaarschap dat de verwachtingen overstijgt in een toch al competitieve markt, meer dan verkopers zich realiseren.
